Die Sparkassen-Immo erzielte 2009 das beste Ergebnis seit mehr als zehn Jahren. LBS und Sparkassen vermittelten insgesamt 9.630 Häuser, Wohnungen und Grundstücke im Wert von 1,35 Milliarden Euro. Das ergab ein Courtagevolumen von knapp 62 Millionen Euro. Damit erhöhten sich Stückzahl und Courtage um 15 Prozent, der Objektwert um 16 Prozent gegenüber 2008. Die Sparkassen-Immo konnte ihre Position als Bayerns größter Makler von Wohnimmobilien weiter ausbauen, so Fraunholz.
Anhaltender Trend zu Gebrauchtimmobilien
Mehr als acht von zehn Objekten, die im Auftrag der Sparkassen-Immo vermittelt wurden, kamen aus dem Bestand. Den anhaltenden Trend zu Gebrauchtimmobilien begründete Fraunholz mit dem zu geringen Angebot neu gebauter Immobilien. Zudem seien gebrauchte Häuser und Wohnungen im Schnitt rund 100.000 Euro preiswerter als Neubau-Immobilien.
Bei gebrauchten Häusern und größeren Eigentumswohnungen mit drei und vier Zimmern übersteige die Nachfrage das Angebot deutlich. Bei Baugrundstücken und Zwei-Zimmer-Eigentumswohnungen sei das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bayernweit ausgewogen – es gebe jedoch regionale Unterschiede. An Ein-Zimmer-Eigentumswohnungen herrsche am Markt immer noch ein Überangebot, wobei die Nachfrage auch hier durch Kapitalanleger wieder etwas zugenommen habe.
Immobilienpreise noch moderat, aber überwiegend im Aufwärtstrend
Die Preise sind nach den Erkenntnissen der Sparkassen-Immo zwar noch moderat, befinden sich aber überwiegend im Aufwärtstrend. Für gebrauchte Häuser, die LBS und Sparkassen vermittelten, mussten Käufer im Landesschnitt 181.000 Euro und damit zwei Prozent mehr als im Jahr zuvor investieren. Die Preise für neue Häuser erhöhten sich sogar um 10 Prozent auf durchschnittlich 305.000 Euro. Der Durchschnittspreis für gebrauchte Eigentumswohnungen stieg um 5,5 Prozent auf 97.500 Euro. Für neu gebaute Eigentumswohnungen sank der Durchschnittspreis dagegen um 16 Prozent auf durchschnittlich 194.000 Euro. Hier mache sich die verstärkte Nachfrage von Kapitalanlegern nach gut vermietbaren, kleineren und zu überschaubaren Kosten finanzierbaren Neubauwohnungen bemerkbar. Die genauen Marktpreise für alle Städte und Landkreise in Bayern hat die Sparkassen-Immo bei ihren 300 Immobilienmaklern erhoben. Die Ergebnisse stehen im Internet unter www.sparkassen-immo.de.
Neubauniveau liegt trotz Genehmigungsplus weit unter dem Bedarf
Als wertstabile, inflationssichere Anlage genieße die Wohnimmobilie seit dem Ausbruch der Finanzkrise besonders große Popularität, erklärte LBS-Chef Wirnhier. Viele Menschen fürchteten eine zunehmende Geldentwertung, weil die Staaten horrende Summen für die Krisenbewältigung aufwenden müssen. Die positive Stimmung für den Immobilienerwerb scheine sogar im Neubau anzukommen. „Erstmals in diesem Jahrtausend haben die Eigenheimgenehmigungen in Bayern 2009 ohne politisch bedingte Sonderfaktoren zugelegt“, so Wirnhier. 18.168 bewilligte Ein- und Zweifamilienhäuser bedeuten ein Plus von 6,3 Prozent. Die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern verzeichneten dagegen einen abermaligen Rückgang von 1,4 Prozent auf 13.453 Einheiten. Insgesamt erhielten 31.621 Wohnungen in neuen Wohngebäuden die Baufreigabe, 2,9 Prozent mehr als im Vorjahr.
„Es ist höchste Zeit für eine Trendwende“, betonte Wirnhier und verwies auf eine vom Forschungsinstitut empirica im Auftrag der BayernLabo erstellte Bedarfsprognose für den Freistaat. Demnach werden zwischen 2007 und 2027 fast 500.000 zusätzliche Wohnungen nachgefragt, 24.000 pro Jahr. Rechnet man einen jährlichen Ersatzbedarf von 0,3 Prozent des Wohnungsbestandes hinzu, ergibt sich ein Neubaubedarf von 883.000 Wohnungen. „Jedes Jahr müssten also 42.000 neue Wohnungen entstehen, um der künftigen Nachfrage gerecht zu werden. Das sind fast 15.000 mehr als die 27.466 Wohnungen, die 2009 in Bayern fertiggestellt wurden“, rechnete Wirnhier vor. Der Nachholbedarf – laut empirica fehlten 2007 bereits 266.000 Wohnungen – wäre damit noch gar nicht gedeckt.
Mehr staatliche Förderung würde sich lohnen – auch für den Fiskus
Wirnhier appellierte an die Bundesregierung, dem Immobilienmarkt wieder mehr Aufmerksamkeit zu widmen. Mit geeigneten fiskalischen Anreizen – wie verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten und Investitionszuschüssen – könnten Bedarfslücken geschlossen und der Wohnungsbestand optimiert werden. Allein für die energetische Sanierung der über zwei Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser in Bayern, die älter als 30 Jahre alt sind, wären Investitionen in einer Gesamthöhe von rund 100 Milliarden Euro zu mobilisieren. Weitere Milliarden könnten durch Maßnahmen zur altersgerechten Modernisierung in den Wirtschaftskreislauf gelenkt werden. „So sichert und schafft man Arbeitsplätze und Einkommen in der heimischen Wirtschaft, stärkt die Konsumnachfrage und füllt die Staatskassen durch ein höheres Steueraufkommen“, erklärte Wirnhier. Mit direkt wirksamen Zuschüssen und Steuervorteilen könne der Staat viel bewirken. Das beweise zum Beispiel das Erneuerbare-Energien-Gesetz, das einen Fotovoltaik-Boom auslöste. „Die Förderung zahlte sich sofort auf dem eigenen Konto aus.“
Diesen Grundsatz habe der Staat auch bei der Einführung der Wohn-Riester-Förderung vor zwei Jahren beherzigt und damit Erfolg gehabt. Laut Wirnhier haben die Landesbausparkassen bis Ende 2009 bundesweit bereits 230.000 Riester-Bausparverträge abgeschlossen, auf die LBS Bayern entfielen davon allein 45.000, ein Fünftel des Neugeschäfts. „Auch Stiftung Warentest stellte dem Wohn-Riester mehrfach ein hervorragendes Zeugnis aus.“ Die Möglichkeiten, Riester-gefördert Wohneigentum zu erwerben, seien jetzt noch größer. Seit Januar könnten Guthaben auf Riester-Verträgen, die vor 2008 abgeschlossen wurden, zu 100 Prozent für den Bau oder Kauf selbst genutzten Wohneigentums entnommen werden.
Dazu kommt ein Zinsumfeld, das laut Rudolf Faltermeier „so günstig ist wie selten“. Aktuell liege der Effektivzins für Hypothekenkredite guter Bonität mit zehnjähriger Zinsbindung im Filialgeschäft zwischen 3,85 und 4,8 Prozent, berichtete der Vizepräsident des Sparkassenverbandes. Bei fünfjähriger Zinsbindung würden Sätze zwischen 2,9 und 3,5 Prozent vereinbart. Häuslebauer und Umschuldner sollten den Markt weiter aufmerksam beobachten. Sobald die Konjunktur wieder anspringe, könne der langjährige Zins durchaus wieder nach oben gehen. Faltermeier: „Somit gilt auch 2010, das historisch niedrige Zinsniveau zu nutzen.“
Die bayerischen Sparkassen haben ihren Marktanteil in der Wohnbaufinanzierung mit einem Kreditbestand von 48,4 Milliarden Euro auf 30,2 Prozent ausgebaut (2008: 28,6 Prozent). Faltermeier sprach vom „Megatrend Energie-Sparkasse“, weil zunehmend Investitionen in erneuerbarer Energien finanziert würden. Über die Sparkassen-Finanzgruppe Bayern wurden dazu im vergangenen Jahr 570 Millionen Euro an Förderkrediten aus den Programmen der KfW und der Landwirtschaftlichen Rentenbank durchgeleitet.
Positive Aussichten für 2010
Einig waren sich die Experten der Sparkassen-Finanzgruppe in ihrem positiven Ausblick. „Die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt sind in diesem Jahr sehr gut“, betonte Paul Fraunholz. Wer über den Verkauf seiner Immobilie nachdenke, solle jetzt handeln. Denn zurzeit gebe es viele Kaufinteressenten. „Die Möglichkeit, die eigene Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, ist so gut wie seit Jahren nicht mehr.“
|